经济学家预测：到2031年，四座城市的房价将重回2021年高点

• 2026-09-28

前段时间，经济学家马光远发表了一番言论，后来被一些自媒体曲解得面目全非。他原本的意思是，到2031年前后，部分核心城市的核心资产或许会超过2021年的最高价，而大约70%的城市则无法恢复到那个水平。这一观点传到网上，竟被简化为“马光远：五年内房价回归高点”。对此，马光远特意发布文章进行澄清，批评那些自媒体为了吸引流量而传播虚假信息。在此，我们从他的判断入手，仔细剖析其深层逻辑，不参与无谓的争论。

马光远的观点并非一味强调全国房市的普遍上涨，而是基于全球经济周期及中国城市发展态势的理性分析。他关注的主要是四座城市中真正有价值的楼盘。对于普通购房者而言，与其过于纠结于2031这一日期的准确性，还不如弄明白几个关键问题：这四座城市分别是哪四座，选择它们的原因是什么，以及这对你目前的购房或换房计划意味着什么。

首先，我们来探讨为何选择这个时间框架。这个判断并非随意，而是在全球房地产历史中反复得到验证的规律。例如，美国的房价在2006年见顶，之后纽约、旧金山等核心城市在2016年重新达到了之前的高点，正好时隔十年。日本东京的情况类似，其核心区房价从真正触底到再次突破泡沫期的高点，也经历了大约十年。

背后的逻辑其实非常简单：房地产的深度调整周期一般为3到5年。在此期间，开发商会因为市场不景气而减少土地采购和新开工项目。待到需求恢复时，从土地获取到房屋供应形成大约需要2到3年的时间，供需缺口导致房价逐步修复。整个过程通常需要8到10年的时间。从2021年的高点开始计算，中国房地产市场已经走过了5年，核心城市逐渐触底稳住，接下来的5年修复期也是符合国际市场的普遍规律。

在历史上，每次底部的形成阶段，常常伴随“房价永远下跌”的悲观声音。无论2008年还是2014年，那些时点回头看都是非常好的投资机会。刚买第一套房或准备改善房屋的家庭，切勿在市场底部被情绪所左右。

接下来，分析一下为何马光远看好这四座城市。北上广深并非随机选择，背后有着严谨的逻辑支撑。首先是产业因素：北京拥有全国40%的院士及50%的独角兽企业，上海的跨国公司地区总部超过900家，而深圳则汇聚了华为、腾讯等全球科技巨头，广州则是华南的商贸及制造业中心。这四座城市每年创造数十万个高收入就业机会。

其次是人口方面：北上广深拥有超过40%的千万级高净值家庭，每年待留城市的高校毕业生超过50万，并持续吸引高收入群体入驻。房价的波动从来与全国人口总数无直接关系，关键在于高收入人群的流向。

最后，则是稀缺性。到2026年，四座城市的商品住宅用地供应将普遍比2021年的高点减少40%以上。以北京为例，整年的住宅用地供应在140到160公顷之间，核心区几乎没有新增土地。在优质地块日益稀少的情况下，好的房源自然会变得更加宝贵。

在选房时，逻辑同样适用：这四座城市的核心区域，地铁房、学区房和较新的三居室始终是热门选择。在选购时，更应关注地段、配套设施、户型及得房率等因素，这些远比短期价格波动来得重要。

另一方面，数据也在支持市场的修复。四个先行指标均朝着积极的方向发展，这是以往周期底部确认的重要信号。房地产库存方面，全国新建商品房待售面积已连续6个月下降，深圳南山区的新房去化周期缩短至2.6个月，重点城市二手房挂牌量同比减少28%。供需关系已经从供过于求走向紧平衡。

租金方面，全国50个重点城市的住宅租金已连续7个月环比上涨，一线城市的同比涨幅也达到了4.1%。租金作为最真实的市场需求指标，其上涨反映了真实的居住需求逐渐恢复。成交量方面，2026年上半年北京的二手房成交量达9.36万套，创下近五年的新高，一线城市的二手房价格连续6个月环比上涨。只有在成交量的支撑下，市场回暖才有说服力。

土地拍卖方面，6月一线城市的宅地溢价率跃升至63.39%，深圳南山区的某地块经历了291轮竞价，溢价率达150.74%。开发商作为对市场周期敏感的群体，如果愿意用真金白银来争抢土地，那就是对市场前景最明确的看好信号。

总之，四个信号之一出现已基本确认了市场的底部。首次购房及改善换房的家庭，应认真评估，利用好房贷利率、公积金贷款及首付政策，现在购房成本处于近20年的最低水平。

当然，马光远亦指出，最靠谱的判断是70%的城市将无法恢复。他反复提到“三个20%”：未来只有约20%的城市、板块和房产具备真正的资产价值。城市若出现产业衰退或人口外流，缺乏配套设施的偏远区域和没有学区、地铁以及改造预期的旧小区，将逐渐回归到单纯居住的属性。

这种分化并不是坏事，而是市场成熟的表现。以东京为例，核心区房价已连续23个季度创新高，而一些小城市房价仅为巅峰时的30%。纽约曼哈顿的房价在20年内上涨了两三倍，而底特律曾出现过1美元一套房的情况。迁徙产业和人口的方向，将直接影响房价的走势。

因此，对于普通购房者来说，未来在选择房产时，应优先考虑那些拥有产业基础和人口流入的核心城市的优质资产，并避开那些注定衰退的区域。在装修、家具和家电等居住品质上的投资，也应优先分配在这些长期持有的房产上。